旅游地产大退潮
2025-10-28 13:31
10月12日晚，香港中旅（宣布拟剥离持续表现欠佳的旅游地产业务；10月21日，珠免集团（600185.SH）加速清仓地产包袱，将格力房产全部股权转让；10月23日，五矿地产（00230.HK）抛出私有化方案，这家上市34年的央企地产平台即将退市。
三家企业的共同选择，揭示了一个残酷现实：曾经风靡的“旅游搭台、地产唱戏”模式已走到尽头。
香港中旅的旅游地产业务版图曾横跨南北，涵盖珠海海泉湾、咸阳海泉湾等五个核心项目。然而今年上半年，这些项目计提0.6亿港元减值亏损，直接导致香港中旅由盈转亏。
实际上，在过去五年里，香港中旅的盈利之所以始终徘徊在盈亏平衡线上下，其根源是旅游地产业务已经成为阻碍其实现盈利的主要障碍之一，尤其是每年持续不断超过2亿元的物业资产减值成为制约盈利的关键因素，特别是珠海海泉湾、咸阳海泉湾等标志性项目成为减值“重灾区”。
回溯这些项目的开发历程，不难发现其早已埋下隐患。早在2003年，香港中旅便斥资22亿元打造珠海海泉湾这一超大型旅游度假村，其中二期项目更引入恒大地产合作开发，试图通过旅游地产模式实现共赢。而2008年开始运营的咸阳海泉湾，在2015年就显露出疲态，当时曾计划以5亿元对外出售却无人问津。
香港中旅旅游地产业务在发展路径是清晰的，即前期重金投入，中期依靠地产反哺，后期却因资产减值而持续拖累业绩。
同样的故事在珠免集团更为典型。年初，尚未更名的珠免集团用上海、重庆、三亚等地的地产子公司置换来珠海免税集团51%的股权。按照此前的规划，珠免集团从更名起计划用五年时间逐步退出地产业务，但现在来看，其进程明显提速了。
尽管2024年免税业务已贡献近半营收，却因地产遗留问题巨亏15.15亿元。2025上半年，珠免集团地产业务收入暴跌74.52%，亏损2.71亿元，成为业绩拖累。反观免税业务正在成为珠免集团的主要收易倍官网首页入来源。2025上半年，免税收入达11.31亿元，净赚3.91亿元。
同样，天府文旅（000558.SZ）也完成了类似转型。2019年6月，随着莱茵置业由房地产转型文体莱茵体育失败，只能被迫走上卖壳自救的道路。于是，作为成都文旅全资子公司成都体投集团趁机成为莱茵体育的控股股东。天府文旅通过重大资产置换，置出了枫潭置业100%股权和南京莱茵达100%股权，减少了矩阵国际写字楼项目和南京莱茵之星综合体项目。2023年，天府文旅房地产销售、租赁业务占比仍达48.72%，但到2024年已基本完成地产业务剥离，房地产相关业务占比不足10%。
五矿地产停牌前股价仅0.49港元，总市值缩水至16.4亿港元。过去12个月日均成交量约44万股，流动性几近枯竭。五矿地产甚至在私有化公告中坦言：“公司自2009年起再未通过发行股份融资，股价长期低估，融资功能已经丧失。”五矿地产在旅游地产方面的代表性作品是，在惠州打造的哈施塔特小镇，现已经成为国家4A级旅游景区。
回顾新世纪前十年，联交所几乎成为内地房地产企业的“融资圣地”。2002年6月，万达酒店发展率先登陆联交所，拉开旅游地产上市序幕。随后，富力地产、雅居乐集团、世茂集团、绿城中国、碧桂园等相继赴港上市，形成一股地产企业上市潮。
2009年11月，中国恒大在经历生死危机后登陆联交所，市值超过700亿港元，成为当时在港上市的最大内地民营房企。各地的恒大童世界和恒大水世界陆续出现。2010年，融创中国紧随其后，融创文旅城一度成为地方发展文旅项目的标杆。中国恒大在巅峰时，市值一度达到4000亿港元。
曾经风光无限的恒大，最终在2025年8月从联交所退市，市值被定格在20多亿港元，完美诠释了“眼见他起朱楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”。
相比之下，彻底转向免税赛道的珠免集团获得市场认可。在宣布转让格力房产后，珠免集团股价次日开盘即封涨停板，市值达130亿元。
珠免集团的转型最为彻底。通过资产置换将地产业务剥离，全面转向免税赛道。如今免税业务已占总营收65%，贡献主要利润。珠免集团门店扩张速度加快，从2024年底的9家增至12家，还有4家中标门店待开业。
香港中旅选择聚焦核心旅游业务，坦言剥离是为“优化业务结构”。在旅游市场快速复苏的背景下，专注或比多元化更具价值。剥离旅游地产业务的港中旅手中仍有不少核心资产，包括深圳世界之窗、沙坡头景区、德天瀑布、泸沽湖以及旅游景区配套服务等业务。
天府文旅的转型路径则更具代表性，天府文旅立足于控股子公司依托西岭雪山景区从事景区运营管理，开展索道、滑雪（滑草）、酒店和娱乐项目等文旅相关业务，并发展冰雪旅游及户外运动业务，同时布局影旅融合业务。2025上半年，天府文旅的文化旅游收入占比达到51.88%，影视业务收入占比为35.03%，房地产租赁业务下降至7.45%。
实际上，房企退出旅游赛道已经不是新鲜事。2025年9月，中旅国际耗资3亿元受让万科旗下吉林松花湖滑雪度假区及北京万冰雪体育有限公司；2024年12月，太阳岛集团受让哈尔滨融创文旅持有的哈尔滨冰雪大世界公司46.67%的股权，作价10.21亿元人民币。
从1992年香港中旅的踏上联交所开启内地旅游资产赴港上市的“破冰之旅”，到如今旅游地产的集体退潮，密集的资产调整传递出明确信号：旅游的归旅游，地产的归地产。
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